O que saber antes de mudar o layout do seu condomínio ou cooperativa em Nova York


Considere as aprovações da diretoria, autorizações e custos envolvidos durante as mudanças de layout

Um dos objetivos da Sweeten é traduzir as percepções dos renovadores e empreiteiros de Nova York em informações que você possa usar para tomar melhores decisões sobre como melhorar sua casa. Os nova-iorquinos não são estranhos a espaços pequenos e vizinhos próximos, mas quando você é dono de sua casa, pode esperar ter algum controle sobre a aparência e o funcionamento do interior. E você faz … mais ou menos.

Se você mora em um condomínio ou em uma cooperativa, provavelmente poderá tentar refazer a cozinha e o banheiro, mas existem alguns obstáculos importantes para fazer alterações no layout. Mesmo para proprietários de casas geminadas e brownstone, onde as alterações nas paredes, janelas e telhado são um jogo justo, há implicações reais de custo para mover as coisas. Sweeten oferece um esboço para ajudá-lo a decidir se uma mudança de layout é um ponto de partida viável para seu projeto.

Sweeten combina projetos de renovação de casas com empreiteiros gerais avaliados, oferecendo aconselhamento, suporte e até $ 50.000 em proteção financeira de renovação – de graça.

O que constitui uma mudança de layout?

O layout dos grupos da cidade de Nova York muda para duas categorias de autorizações de trabalho. O primeiro grupo envolve grandes modificações estruturais no edifício. O segundo grupo indica alterações que não mudam os termos de uso ou ocupação do edifício, mas precisam de trabalho nos sistemas vitais escondidos atrás das paredes (redirecionamento de encanamentos, linhas de gás, fiação elétrica, tubulação vertical ou dutos de ventilação). O Departamento de Edifícios de NYC classifica o primeiro grupo como “Alteração Tipo I”E o segundo grupo como“Alteração Tipo II. ”

Se você mora em uma cooperativa ou condomínio em Nova York, não há muito que possa fazer para fazer modificações estruturais no prédio, então provavelmente você não está lidando com nenhuma alteração do Tipo I. Mas, se você está planejando expandir ou mover uma cozinha ou banheiro, mover acessórios na cozinha ou banheiro, adicionar um novo banheiro ou derrubar uma parede de suporte, todas essas atualizações requerem a abertura de paredes e podem afetar o encanamento e o gás existentes e linhas elétricas – o pão com manteiga das alterações do Tipo II. Resumindo: se a sua renovação vai além da troca direta dos componentes da superfície de uma sala, provavelmente você está lidando com uma mudança de layout.

Molhado sobre seco

Então, por que uma mudança de layout é tão importante e por que seus planos podem ser negados? Com as pessoas morando tão próximas umas das outras, a cidade tem que ser extremamente cuidadosa com a segurança da água e do gás. Da mesma forma, muitos comitês de cooperativas e condomínios desejam minimizar as situações em que os residentes possam ser expostos a perdas ou danos decorrentes de reformas em unidades adjacentes. Isso geralmente significa que as placas de construção não permitem que os residentes movam espaços “úmidos” como cozinhas e banheiros sobre espaços “secos” como a sala de estar ou o quarto de um vizinho no andar de baixo. As pilhas de tubos de um edifício correm verticalmente para cima e para baixo na altura da estrutura, então mover as linhas de cozinha e banheiro pode aumentar o perigo de inundação e expandir áreas que são vulneráveis ​​a vazamentos e inundações.

Obtenha a aprovação do conselho do condomínio

Você tem que jogar pelas regras da casa se estiver em uma cooperativa ou condomínio, e a diretoria da construção está legalmente autorizada a fazer regras e regulamentos para muitas coisas, incluindo planos de reforma. Portanto, o primeiro passo é verificar com a gerência do prédio se uma mudança de layout é uma opção. Seu prédio provavelmente tem um documento denominado “acordo de alteração” (que detalha as etapas e a papelada necessária para fazer qualquer alteração em sua unidade), e esse documento provavelmente exigirá que você envie um pedido de alteração para aprovação. Eles variam por edifício, mas geralmente detalham o escopo do trabalho permitido, como o trabalho é executado, as ramificações legais e indenizações e os requisitos de cobertura de seguro para o plano proposto.

O conselho também pode exigir que você envie planos arquitetônicos, desenhos e especificações preparadas por um arquiteto ou engenheiro licenciado que você contrate, e eles podem contratar seu próprio arquiteto ou engenheiro para revisar o envio e exigir quaisquer revisões necessárias para minimizar a interrupção.

Obtenha aprovações e licenças do departamento de construção

A cidade exige que você arquive seus planos com o Departamento de Edifícios (e possivelmente com a Comissão de Preservação de Marcos, dependendo de onde seu apartamento está localizado) antes de qualquer trabalho começar. Para a maioria das alterações de layout, você precisará contratar um arquiteto ou engenheiro profissional registrado para registrar um pedido de licença certificando que o plano está em conformidade com os códigos e leis aplicáveis. Uma vez que o plano seja aprovado, o seu contratante também precisa solicitar uma autorização de trabalho para autorizar as alterações específicas detalhadas em seu plano. O fluxograma da cidade sobre licenças é útil.

Planeje custos e prazos

Obter aprovações de conselhos de construção e do Departamento de Edifícios de Nova York exige paciência e perseverança. Você pode esperar que o processo leve de dois a seis meses (mais dependendo de uma série de variáveis ​​para uma revisão do conselho).

A documentação e os serviços necessários para obter a aprovação da cidade têm um custo, assim como a mão de obra física (e mais especializada) de que você pode precisar para reconfigurar o layout. Em vez de pensar no custo por quarto, você pode achar mais realista pensar no custo por metro quadrado. As principais renovações envolvendo mudanças de layout normalmente começam na faixa de US $ 150 – US $ 250 por pé quadrado e incluem um adicional de ~ 20-35% para taxas de design, serviços de arquivamento de permissão e taxas de permissão e inspeção que um arquiteto, engenheiro e expedidor cobrará . Você precisa estar preparado para essas taxas administrativas e de design além do seu orçamento para materiais de construção e mão de obra.

Precisando de encanadores e eletricistas licenciados

Você pode precisar contratar especialistas licenciados para trabalhos mecânicos, elétricos e de encanamento mais especializados, que cobram uma taxa por hora mais alta do que um trabalhador braçal típico. Por exemplo, a maior parte do trabalho elétrico precisa ser realizado por um eletricista licenciado, qualquer trabalho nas linhas de gás deve ser realizado por um encanador mestre licenciado em NYC e qualquer trabalho de encanamento além da substituição direta de um acessório ou um simples reparo requer um encanador licenciado. Todos esses comércios especializados exigem treinamento e licenciamento que resultam em custos de mão de obra mais altos envolvidos em projetos onde as mudanças de layout estão ocorrendo.

Então, por exemplo, se você está planejando criar um layout de cozinha aberta em seu espaço de 150 pés quadrados, o ponto de partida para uma reforma de cozinha típica em NYC é $ 20K, mas esse é apenas o ponto de partida – se você quiser derrubar uma parede ou mover acessórios de encanamento, você está olhando para um orçamento inicial de $ 22,5K (150 pés quadrados x $ 150), mais um adicional de ~ 20-35% ($ 4,5K – $ 7,8K) para contabilizar as taxas de design e licença, o que coloca seu orçamento total estimado próximo de pelo menos US $ 27 mil – US $ 30 mil.

Dependendo da sua reforma, aqui estão os profissionais que você deve considerar do início ao fim.

A Sweeten escolhe a dedo os melhores empreiteiros gerais para combinar com a localização, orçamento e escopo de cada projeto, ajudando até a conclusão do projeto. Siga o blog, Sweeten Stories, para ideias de renovação e inspiração e quando você estiver pronto para renovar, comece sua renovação no Sweeten.

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